Rapid Prototyping, Rapid Prototyping China-http://www.prototype.com.hk/: 八月 2011

2011年8月30日星期二

8月中上旬：樓市總簽約僅8076套，創最近三年來最低

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北京房地產交易管理網數據顯示：8月中上旬，北京二手房總簽約量為4870套同比上月同期下調了3.6%，繼續維持在月均8000套的極低值。而商品房簽約套數則出現了大幅下調，中上旬僅簽約了3206套，相比7月中上旬的6129套下調了47.7%。市場總成交量同比上月同期則下調了27.8%，總成交量也創造了最近三年來的新低。

北京中原研究部總監張大偉分析認為出現成交量持續下調的主要原因有幾點：

首先：上半月供應量下調：雖然8月中上旬，北京樓市供應商品房住宅項目為13個項目，提供住宅套數為3857套。特別是19-20號，連續入市8個項目，8月中上旬供應超過7月同期供應住宅的2320套。但是依然少于6月同期供應的5871套。而目前可以簽約的上半月供應套數只有1516套。

其次：調控政策再加碼，雖然目前難以確定限購政策繼續蔓延的范圍，但是政策沒有放松已經成為共識，這使得購房者對價格下調期待加強，購房需求明顯觀望加劇。

第三：限購導致的有購房意向且積極入市的比例越來越少。在限購半年來，北京外地需求占比不足10%，而本地需求新增不多，限購導致的房票總量已經逐漸減少。

房價逐漸開始明顯松動

8月中上旬，北京樓市均價為21131元每平米，相比最近半年的21788元每平米，下調了3%左右。成交價格下調中的實質房價下調比例在逐漸增加。而樓市結構性變化已經不可逆轉，最近三年的郊區住宅土地供應比例已經超過8成。

二手房均價中上旬為23510元每平米，相比7月份的普通二手房住宅全市成交均價23690元每平米，繼續微跌0.8%.

從目前市場供應來看，8月下旬供應量可能將有明顯上漲，而在9月預期上市的項目超過了40個。市場總供應將有明顯上漲。而庫存量相比之前7月底也已經上漲2500套。

隨著最近新國五條的出臺，預計3-4季度降價求量的行為將增加。北京市下半年的潛在供應量為900-1000萬平方米左右、明年上半年潛在供應量超過1000萬平米；最近一年北京市場商品房的供應量很可能超過2000萬平米，提供住宅總套數有可能超過15萬套。根據目前市場消耗量計算，預計在明年初市場很可能達到庫存量的頂峰。這將在局部區域出現明顯的供應潮，市場將在供應達到頂峰后開始更明顯的價格調整。

8月以來京住宅成交量創近三年新低

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4月以來成交整體向上趨勢逆轉，市場人士稱“有購房資格的人越來越少了”。

根據北京市房地產交易管理網統計，8月1日到8月20日，包括新房住宅和二手房，北京住宅成交8076套，創下自2009年年初以來的新低。

樓市成交“掉頭”向下

8月中上旬，北京新房住宅成交3206套，二手住宅成交4870套，合計8076套，與7月同期的11179套相比下降約28%。這也改變了4月以來樓市成交整體向上的趨勢。北京中原地產統計顯示，從4月中上旬到7月中上旬，北京住宅成交量從8977套增加到11179套。

據該機構統計，8月中上旬過8000多套的成交量，也是自2009年年初以來各月中上旬成交量的最低點。北京中原地產分析認為，8月中上旬樓市供應量的下降，一線城市限購不放松，二三線城市擴大限購的消息增加了市場的觀望情緒。此外，一家房地產央企有關人士對表示，隨著市場的消化，“有購房資格的人也越來越少了”。

本周末，萬科位于房山的項目幸福匯推出218套房源，均價仍在10000元/平方米，成交33套。相對于6月開盤當日八成的消化率，此次成交率下滑明顯。據房山板塊一位開發商透露，幸福匯此次蓄客時間較短，萬科也多頻次小批量推盤，不過難以撬動大市。

分析稱房價接近拐點

從7月到8月，在住宅成交量下滑的同時，樓市價格也出現新的變化。從國家統計局整體統計看，7月四個一線城市房價已全部停漲。業內人士表示，全國房價處于膠著狀態，尚未出現整體性下行拐點，不過已經非常接近臨界點，“三季度開拐的可能性很大”。

北京市場房價的直觀表現是，各種形式的價格優惠開始增多，包括通州區域華業東方玫瑰推出特價房、房山區部分項目首付款允許分期付清等。而根據多家機構統計，9月，不少樓盤將跟進低開，以價換量。

上述央企人士透露，公司內部在市場銷量不佳的情況下，對于銷售策略的意見開始出現分化。個別項目感受到周邊樓盤降價帶來的壓力。不過，整體價格的調整，還需要更具有“風向標”意義的房企帶頭。

8月以來京住宅成交量創近三年新低房價接近拐點

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根據北京市房地產交易管理網統計，8月1日到8月20日，包括新房住宅和二手房，北京住宅成交8076套，創下自2009年年初以來的新低。

樓市成交“掉頭”向下

分析稱房價接近拐點

從7月到8月，在住宅成交量下滑的同時，樓市價格也出現新的變化。從國家統計局整體統計看，7月四個一線城市房價已全部停漲。

8月上旬京二手住宅成交均價環比下跌5.7%

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根據北京市房地產交易管理網的數據統計，8月上旬北京全市二手住宅網簽總量為2355套，環比7月下旬的網簽量大幅下跌了33.8%，與7月份同期相比則上漲了15%。

價格方面，據偉業我愛我家(博客,微博)市場研究院的數據統計，8月上旬北京全市二手住宅成交均價為23493元/平米，環比7月下旬的成交均價下跌了5.7%，與7月份全月的二手住宅成交均價相比下跌了6.3%。

偉業我愛我家市場研究院分析表示，從8月份的成交來看，80平米以下的中小戶型成交比例占到了總成交量的62%，成交總價在120—200萬之間的成交比例占到了總成交量的43%，中低總價、中小戶型房源成交比例的上升，一方面拉低了8月上旬的全市成交均價，另一方面，也反映出目前自住型購房需求隨著房價的回落開始結束觀望出手購房。

偉業我愛我家市場研究院院長陳亮分析表示，在京十五條出臺近半年的時間里，北京購房需求量大幅萎縮，成交量在經歷了年初的大幅萎縮后，目前月成交量已基本穩定在8000—8500套左右。7月份以來，隨著新房市場價格的回落，二手房價格的降價之勢也開始從遠郊區域向城市核心區域蔓延，房價的回落也在一定程度上激發了部分購房者的出手熱情，近期從客戶的咨詢量來看，購房需求有回暖趨勢，如果房價能夠繼續回落，成交量將迎來回暖。

8月中心城區新增供應為零

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文章摘要：樓市迎來傳統淡季，新增供應進入低谷。數據顯示，8月新增開盤量較7月下跌近四成，中心城區更是出現了零新增供應的情況。

樓市迎來傳統淡季，新增供應進入低谷。數據的顯示，8月新增開盤量較7月下跌近四成，中心城區更是出現了零新增供應的情況。

開盤量大減近四成

上海網數據監控中心截至7月20日的統計的顯示，8月上海市場預計將有25個住宅項目開盤，比7月份的39個下滑36%，比去年8月份的30個減少16.67%。

中國指數研究院高級分析師肖云祥表示，現在確實的處于新增供應的淡季。“調控政策相繼出臺，房企調整了推盤時間。但‘金九銀十’市場推盤量增加可以預見。”

肖云祥也指出，推盤量增加并不能等同于成交量的上升，在限購升級情況下，存量房增加的可能性將加大。

“新增供應稀少的情況可能會在9-10月得到的緩解。由于企業銷售業績指標、上市財務報表等原因，采取高速周轉策略的房企會采取‘策略性降價’或加大推盤力度并打折促銷。”同策咨詢研究部總監張宏偉說。

推盤多為剛需房

網數據顯示，8月開盤的25個項目中，除別墅外，只有2個項目的只推出大戶型，其余項目基本以小戶型為主。在已公布價格和有前期參考價的18個項目中，單價在1.5萬-3萬元的項目有10個，而單價在5萬元以上的僅有1個。

事實上，剛需作為成交主力已持續了較長一段時期。造成這一情況的原因主要在于大量的供應為總價300萬元以下的中低端供應。無論是2007年還是2009年，剛需始終占據著主要市場份額。在調控背景下，這一大趨勢不會改變。

另外，也發現，在8月預計開盤的25個項目中，沒有看到中心城區樓盤的蹤影。

德佑研究部主任陸騎麟認為，“中心城區的供應量本來占比就不大，新增供應也多為豪宅，而豪宅對市場和政策通常不會有太大反應。”

“實際上，除了淡季因素外，市中心物業的新增零供應也是由部分樓盤推盤策略改變所致。這些樓盤多采取拉長蓄水期，精準營銷的市場策略，等待市場政策略微寬松時候再集中成交。”張宏偉表示。

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2011年8月30日星期二

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8月以來京住宅成交量創近三年新低

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8月以來京住宅成交量創近三年新低 房價接近拐點

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8月上旬京二手住宅成交均價環比下跌5.7%

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