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2011年9月4日星期日

41家上市房企發布半年報預告近六成房企業績下滑

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浙江在線07月14日訊截止7月12日，共有41家上市房企發布2011年半年業績預告。

今年上市房企的業績預告讓真正體會到了“大浪淘沙”的真正含義：41家房企中，半年業績相比去年同期預增的只有17家，大多數公司業績相比去年大幅下滑。然而，萬科等一些大公司卻趁機逆市擴張，業績相比去年同期反而有所上漲。

業績預減的房企占到59%

統計發現，截至7月12日，已經公布上半年業績預告的上市房企合計為41家，其中業績預增或扭虧的只有17家，而業績預減、首虧和續虧等報憂的公司達到24家，占目前公布半年業績預告房企總數的59%。

業績預告下滑房企中不乏杭州一些本地知名房企。嘉凱城(000918,股吧)下滑幅度比較大，公告顯示其上半年凈利潤約500萬元，同比下降98.9%。對此，嘉凱城表示2011年半年度比2010年半年度凈利潤大幅減少的主要原因是由于上半年可結算的項目較少，導致可確認的銷售收入和凈利潤較上年同期大幅減少。不過嘉凱城也稱，根據公司現有項目的開發情況，2011年可結算項目將多數集中在三、四季度結算。

同樣，濱江集團(002244,股吧)和廣宇集團(002133,股吧)預告半年收益也出現下降。濱江集團預測的業績降幅在40%~60%，廣宇集團預測的業績降幅則為30%~50%。

這兩家房企在杭州樓市的行事風格一向以穩健著稱，今年半年業績出現大幅下降出乎不少人的意料。對此，兩家公司解釋的主因都是去年同期實現利潤較大。濱江集團稱“由于上年同期公司實現凈利潤較大，比較基數較大，導致公司2011年1~6月業績較上年同期下降”，而廣宇集團的說法則是“2011年1~6月結轉收入的項目主要為2008年金融危機時以回籠資金為目的進行銷售的上東領地項目，項目毛利率比較低，而去年同期有部分商鋪結轉，毛利率較高。房地產公司以竣工交付確認收入，因此已經實現預售的樓盤還未到收入確認時點。”

值得關注的是，業績下降房企多以住宅為主營方向，而業績預計上漲的房企有部分是因為主營商業地產或出售房產股份所致。如天倫置業(000711,股吧)以4079.54%的業績增幅位列第一，主要原因在于其全資子公司廣州潤龍房地產有限公司將所持河南新景致房地產有限公司70%股權全部轉讓；主營商業地產的金融街也以約8.6億~11.2億元的增長凈利潤金額居首。

專家認為，在宏觀政策趨緊的情況下，住宅樓盤放慢推盤和銷售速度成為地產企業業績下降的主要原因。

41個項目預期入市，純新盤期待金九發力，老項目折扣增加

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北京房地產交易管理網數據顯示8月中上旬，北京樓市供應商品房住宅項目為13個項目，提供住宅套數為3857套。特別是19-20號，連續入市8個項目，8月中上旬供應超過7月同期供應住宅的2320套。但是依然少于6月同期供應的5871套。

1-19日成交量急劇萎縮近半，庫存達到108710套

統計數據顯示1-19日，北京商品房成交量急劇萎縮，1-19日成交的住宅僅為3054套，北京中原市場研究總監張大偉分析認為出現這一現象的主要原因有幾點：

首先：供應量不高，8月上半年市場供應量相對比較少。而且大部分開發商因為客戶蓄積量不夠，將開盤時間推后。

其次：限購再升級可能上漲，二三線城市即將進入限購名單，這一政策對北京購房者雖然沒有直接影響，但是對調控加碼的心理預期上漲，影響到了市場成交量。期待價格下調的購房者比例繼續上漲。庫存也達到了108710的最近2年來的最高點。

金九預期上漲項目明顯上漲，大部分企業期待最后一搏

截止20日，北京中原統計數據顯示，預期在9月入市銷售的項目達到了41個，其中純新盤項目達到了18個，占到了項目總數的44%。而且預期提供的住宅套數將超過5000套，占據市場預期總供應套數過半。全市供應的住宅套數也有可能接近萬套，超過限購后的其他月份。

除朝陽的潤澤公館外新項目中絕大部分在郊區，昌平和房山將成為供應的熱點區域，其中昌平將有6個純新盤項目入市，占據市場絕對第一。而房山的京投萬科新里程、翠林漫步、上林灣、金地朗悅等項目供應的住宅套數也將超過2000套。相比往常單個項目一次200-300套的入市，9月預計入市總套數將有明顯上漲，在年內最后一個黃金銷售期，大部分開發商選擇了放手一搏。在預期上市的項目中，在近郊區不僅有之前已經數月準備入市的純新盤項目項目比如金色漫香苑、潤澤公館等，也有部分首次準備上市的金地朗悅、上林灣等項目。在城區老項目方面，主要是部分之前的熱銷項目，比如金貿府、東湖灣、遠洋一方等項目。商住項目在9月將有部分供應，主要集中在昌平的部分熱點項目和西城區的優盤等項目。

郊區依然占據主流，中等戶型供應比例上漲

在41個項目中，城6區的只占10個，而超過75%的項目及超過85%的套數供應將家中在郊區，特別是昌平、房山、大興，將是9月供應的集中區域。

在供應的41個項目中，除部分別墅項目外，中等戶型的二三居成為供應主力，主要原因是在限購后，因為外地戶籍占比不到1成，本地購房需求也珍惜購房資格，而二三居能夠滿足購房者中長期的居住需求。

大企業積極入市，目前來看，在41個項目中，有超過4成項目為大企業供應、其中保利、中信、萬科、金隅、富力、華潤等均有項目入市，7月一線房企銷售業績均有所下滑，而且即使在一線房企已經逐漸撤離一線城市的當下。為了在金九銀十的關鍵時期沖刺銷量，很多項目也加緊供應。

熱點項目揮淚大甩賣，攪動市場加速下調

在預期入市的項目中，只要20個基本確定售價，占比不到一半，特別是18個純新盤中，其中8成以上未確定售價。而在統計數據顯示，老項目和新項目均出現了明顯的價格下調趨勢，比如房山的新盤項目翠林漫步，預計售價僅為12500元每平米，這一價格甚至接近之前同區域最低的政策房價格。潤澤公館預期售價為26000元，而之前同區域售價已經接近3萬。而另外一個熱點老項目遠洋一方，在最近也將再次推出價格為20500元每平米的三期房源，相比之前下調近1成，而且這一價格基礎上還有一定優惠。

北京中原市場研究部總監張大偉分析認為：

首先：7月一線城市已經出現了停漲的現象，全國的部分熱點城市也在8月開始了明顯的價格跳水現象，比如溫州。深圳等之前的熱點城市，都有大幅降價的現象，這明顯影響了開發商對市場的判斷。

其次：半年成交量萎縮，影響開發商庫存。限購半年來期房住宅簽約為35530套，環比限購之前半年的56048套，下調了36.6%。

隨著最近新國五條的出臺，預計3-4季度降價求量的行為將增加。北京市下半年的潛在供應量為900-1000萬平方米左右、明年上半年潛在供應量超過1000萬平米；最近一年北京市場商品房的供應量很可能超過2000萬平米，提供住宅總套數有可能超過15萬套。根據目前市場消耗量計算，預計在明年初市場很可能達到庫存量的頂峰。7月開始已經有超過110個項目有開盤計劃，而且其中大部分將在郊區五環外，這將在局部區域出現明顯的供應潮，市場將在供應達到頂峰后開始更明顯的價格調整。

40余家上市公司中止重組方案借殼標準接近IPO

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上市公司重組一直是市場熱捧的題材，但2011年來，上市公司重組卻正在遭遇寒流。據不完全統計，年內已有超40余家上市公司中止了資產重組方案。有分析指出，由于證監會加大了對上市公司重組的監管，借殼標準日趨接近IPO，未來上市公司重組或將遇冷；而對投資者而言，追漲重組股的風險也會進一步加大。

中國上市公司市值管理研究中心的研究報告稱，今年上市公司中止重組的原因主要分為三類：資產買賣雙方對于資產估值等分歧嚴重；資產重組實施條件不成熟主動撤回；因政策因素未獲主管部門審批，被動中止。

根據中止重組的上市公司公告，“資產買賣雙方分歧嚴重”是目前上市公司中止資產重組的主要原因。年內，遼通化工、福成五豐、同德化工、福建南紙、大立科技、ST宜紙等上市公告均公告稱，因參與重組雙方無法達成協議而中止重組計劃。其中，在中國服裝重組龍川金礦進程中，龍川金礦方面遲遲不能完成全部資源價值確認，最終使重組告吹。

另外，亞太股份、湘郵科技、西昌電力、*ST南方、西部牧業、新海股份、廣東鴻圖、富臨運業、金智科技、ST秋林、ST寶利來、華芳紡織、美利紙業等公司，則因實施條件不成熟而主動撤回重組方案。

對此，中國上市公司市值管理研究中心指出，5月13日，證監會發布GoGoal(以下簡稱GoGoal)，明確規定擬借殼資產需持續兩年盈利。這一規定預示著證監會加強了對上市公司重組的監管，借殼標準趨同IPO，加大上市公司重組的成本，因此對上市公司重組造成一定影響。

查閱部分上市公司公告發現，GoGoal發布不到兩個月的時間內，已經有十余家上市公司陸續宣布中止重組，占到了今年宣布中止重組上市公司家數的1/3左右。

調查中還發現，在中止重組方案的上市公司中，因政策因素未獲主管部門審批而被動中止重組方案的公司也不在少數。例如，7月8日，ST四環發布公告稱，因未能獲得國家信托主管部門的完整批復，公司擬中止重大資產出售議案。早在2007年，ST四環就啟動了吸收合并北方國際信托的重大資產重組事項，并于2008年3月向證監會遞交申請材料。不過鑒于信托公司的盈利模式和信息披露等問題，監管層對于信托公司上市一直持較為謹慎的態度，因此這一重組方案最終沒有獲得主管部門的完整批復。

除此之外，房地產或者資產涉及房地產內容的上市公司則因為宏觀政策調整，影響了公司的重組計劃。其中海印股份和天地源兩家公司近日公告稱，受到房地產宏觀調控政策影響，再融資活動受限，影響了公司的增發和債券申請，因此主動撤回了重組方案。

中國上市公司市值管理研究中心研究報告認為，上市公司重組遇冷，使得投資者追漲重組股的風險加大。由于資產重組情況復雜、重組結果具有不確定性。而從重組啟動到因各類原因中止重大資產重組，留給市場及廣大投資者的除了期待與猜測，就是股價過山車般的走勢。以重組中止為界，多數公司股價均呈現出前期快速上漲、后期迅猛下跌的走勢，讓相當一部分跟風重組題材的投資者叫苦不迭。

38家上市房企3762.06億庫存壓頂同比增近5成

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截至8月17日，已有38家房地產上市公司公布其2011年半年報。報告期內，上述房企期末存貨為3762.06億元，同比大增44.57%。在調控政策下，庫存壓力不斷凸顯，以價換量或是嘗試其他途徑，開發商為此各顯神通。

萬科和招商地產公布的2011年半年報顯示，其期末存貨余額分別為1713.66億元和444.70億元，合計高達2158.36億元，占上述38家房企期末存貨余額的比例高達57.37%。同時，報告期內萬科期末存貨余額為1713.66億元，同比增幅高達53.65%；招商地產期末存貨余額為444.7億元，同比增幅達31.35%。

中原監測的33個規模城市7月數據顯示，58%的城市成交量下滑。7月末11個重點城市的存貨總量達66.9萬套，環比上半年上漲6.5%，7月的去化率為61.5%，遠低于去年平均94%的去化率。

隨著二三線城市陸續加入限購序列，對開發商而言，可謂雪上加霜。

以萬科為例，截至今年上半年，已完工開發項目55個。其中33個已完工項目分布在長沙等20個二三線城市。同時，恒大地產超過40%的項目也位于三線城市。綠景控股(000502,股吧)、豐華股份(600615,股吧)等主要業務處于二三線城市的小型上市房企，今年上半年均出現了經營性虧損。

面對限購令，一線城市的開發商選擇以價換量的解決辦法。據網數據監控中心統計，2011年1~7月北京有75個住宅項目有過降價行為，占在售樓盤總數的28.96%。

同時，深耕不涉及限購的城市，也成為開發商的一種生存之道。“目前我們這個項目所在區域不受限購影響，在主打旅游地產的海南，依然具有升值空間。”中信博鰲山欽灣總經理徐銘陽告訴GoGoal，中信集團在海南博鰲地區已經先后投入近20億元，而在一線城市市場驟冷的形式之下，更是加速了這一區域的建設。

此外，由SOHO中國董事長潘石屹發起的“網上賣房”，也是一種嘗試。

3000億庫存壓頂限購禁錮下房企生存幾何？

背景：樓市限購令推廣半年，實施限購城市商品房成交量大幅下跌，投資客被擠出，但購房者期待的價格松動卻不明顯。與此同時，限購城市擴容、房價上漲最高限額等新一輪政策悄然推出，使升級版限購令能否成為壓垮高房價的最后一擊，3000億元庫存壓頂，限購下房企該如何生存？網特推出此調查，感謝您的參與！

35圖曬六萬裝超溫馨小家不美到心碎不痛快(圖)

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戶型圖，我倆人去量了尺寸后，我畫了一個簡易的尺寸圖，為了自己購買東西有個尺寸參考

房子是在7月初交房，8月中裝修，趕到10.1之前把裝修基本完畢，11月初入住豆豆多多808和pengjing808的溫馨窩窩。我們找的裝修隊，工人都很不錯，尤其是木工小何，我們倆人都是他的粉絲呢。設計都是我們自己想的，裝修開始了我們有些東西還不知道怎么做呢，工人整天催著問，于是我們從網上下了自己喜歡的圖片，讓工人對著做的，呵呵。

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玄關

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門廳

鞋柜為了迎合我們提前看好的OOD的電視柜，是仿照OOD做的圓角，門上的凹槽自己想的，效果不錯！木工小何把鞋柜懸空了，說是這樣好打掃衛生，看起來也洋氣吊頂是仿照照片做的，玄關還差串珠簾

每張圖都有說明，也有價錢和經驗的介紹，大家仔細看看吧，都是我倆用心弄得。

1、衛生間折疊門是個雜牌，派雅的，在玉泉營建材市場買的，350一平米，具體尺寸上門測量安裝，我們廁所折疊門大概520塊錢！

2、木工小何不單獨接活，都是跟裝修隊一起的！

2011年8月30日星期二

8月中上旬：樓市總簽約僅8076套，創最近三年來最低

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北京房地產交易管理網數據顯示：8月中上旬，北京二手房總簽約量為4870套同比上月同期下調了3.6%，繼續維持在月均8000套的極低值。而商品房簽約套數則出現了大幅下調，中上旬僅簽約了3206套，相比7月中上旬的6129套下調了47.7%。市場總成交量同比上月同期則下調了27.8%，總成交量也創造了最近三年來的新低。

北京中原研究部總監張大偉分析認為出現成交量持續下調的主要原因有幾點：

首先：上半月供應量下調：雖然8月中上旬，北京樓市供應商品房住宅項目為13個項目，提供住宅套數為3857套。特別是19-20號，連續入市8個項目，8月中上旬供應超過7月同期供應住宅的2320套。但是依然少于6月同期供應的5871套。而目前可以簽約的上半月供應套數只有1516套。

其次：調控政策再加碼，雖然目前難以確定限購政策繼續蔓延的范圍，但是政策沒有放松已經成為共識，這使得購房者對價格下調期待加強，購房需求明顯觀望加劇。

第三：限購導致的有購房意向且積極入市的比例越來越少。在限購半年來，北京外地需求占比不足10%，而本地需求新增不多，限購導致的房票總量已經逐漸減少。

房價逐漸開始明顯松動

8月中上旬，北京樓市均價為21131元每平米，相比最近半年的21788元每平米，下調了3%左右。成交價格下調中的實質房價下調比例在逐漸增加。而樓市結構性變化已經不可逆轉，最近三年的郊區住宅土地供應比例已經超過8成。

二手房均價中上旬為23510元每平米，相比7月份的普通二手房住宅全市成交均價23690元每平米，繼續微跌0.8%.

從目前市場供應來看，8月下旬供應量可能將有明顯上漲，而在9月預期上市的項目超過了40個。市場總供應將有明顯上漲。而庫存量相比之前7月底也已經上漲2500套。

隨著最近新國五條的出臺，預計3-4季度降價求量的行為將增加。北京市下半年的潛在供應量為900-1000萬平方米左右、明年上半年潛在供應量超過1000萬平米；最近一年北京市場商品房的供應量很可能超過2000萬平米，提供住宅總套數有可能超過15萬套。根據目前市場消耗量計算，預計在明年初市場很可能達到庫存量的頂峰。這將在局部區域出現明顯的供應潮，市場將在供應達到頂峰后開始更明顯的價格調整。

8月以來京住宅成交量創近三年新低

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4月以來成交整體向上趨勢逆轉，市場人士稱“有購房資格的人越來越少了”。

根據北京市房地產交易管理網統計，8月1日到8月20日，包括新房住宅和二手房，北京住宅成交8076套，創下自2009年年初以來的新低。

樓市成交“掉頭”向下

8月中上旬，北京新房住宅成交3206套，二手住宅成交4870套，合計8076套，與7月同期的11179套相比下降約28%。這也改變了4月以來樓市成交整體向上的趨勢。北京中原地產統計顯示，從4月中上旬到7月中上旬，北京住宅成交量從8977套增加到11179套。

據該機構統計，8月中上旬過8000多套的成交量，也是自2009年年初以來各月中上旬成交量的最低點。北京中原地產分析認為，8月中上旬樓市供應量的下降，一線城市限購不放松，二三線城市擴大限購的消息增加了市場的觀望情緒。此外，一家房地產央企有關人士對表示，隨著市場的消化，“有購房資格的人也越來越少了”。

本周末，萬科位于房山的項目幸福匯推出218套房源，均價仍在10000元/平方米，成交33套。相對于6月開盤當日八成的消化率，此次成交率下滑明顯。據房山板塊一位開發商透露，幸福匯此次蓄客時間較短，萬科也多頻次小批量推盤，不過難以撬動大市。

分析稱房價接近拐點

從7月到8月，在住宅成交量下滑的同時，樓市價格也出現新的變化。從國家統計局整體統計看，7月四個一線城市房價已全部停漲。業內人士表示，全國房價處于膠著狀態，尚未出現整體性下行拐點，不過已經非常接近臨界點，“三季度開拐的可能性很大”。

北京市場房價的直觀表現是，各種形式的價格優惠開始增多，包括通州區域華業東方玫瑰推出特價房、房山區部分項目首付款允許分期付清等。而根據多家機構統計，9月，不少樓盤將跟進低開，以價換量。

上述央企人士透露，公司內部在市場銷量不佳的情況下，對于銷售策略的意見開始出現分化。個別項目感受到周邊樓盤降價帶來的壓力。不過，整體價格的調整，還需要更具有“風向標”意義的房企帶頭。

8月以來京住宅成交量創近三年新低房價接近拐點

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根據北京市房地產交易管理網統計，8月1日到8月20日，包括新房住宅和二手房，北京住宅成交8076套，創下自2009年年初以來的新低。

樓市成交“掉頭”向下

分析稱房價接近拐點

從7月到8月，在住宅成交量下滑的同時，樓市價格也出現新的變化。從國家統計局整體統計看，7月四個一線城市房價已全部停漲。

8月上旬京二手住宅成交均價環比下跌5.7%

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根據北京市房地產交易管理網的數據統計，8月上旬北京全市二手住宅網簽總量為2355套，環比7月下旬的網簽量大幅下跌了33.8%，與7月份同期相比則上漲了15%。

價格方面，據偉業我愛我家(博客,微博)市場研究院的數據統計，8月上旬北京全市二手住宅成交均價為23493元/平米，環比7月下旬的成交均價下跌了5.7%，與7月份全月的二手住宅成交均價相比下跌了6.3%。

偉業我愛我家市場研究院分析表示，從8月份的成交來看，80平米以下的中小戶型成交比例占到了總成交量的62%，成交總價在120—200萬之間的成交比例占到了總成交量的43%，中低總價、中小戶型房源成交比例的上升，一方面拉低了8月上旬的全市成交均價，另一方面，也反映出目前自住型購房需求隨著房價的回落開始結束觀望出手購房。

偉業我愛我家市場研究院院長陳亮分析表示，在京十五條出臺近半年的時間里，北京購房需求量大幅萎縮，成交量在經歷了年初的大幅萎縮后，目前月成交量已基本穩定在8000—8500套左右。7月份以來，隨著新房市場價格的回落，二手房價格的降價之勢也開始從遠郊區域向城市核心區域蔓延，房價的回落也在一定程度上激發了部分購房者的出手熱情，近期從客戶的咨詢量來看，購房需求有回暖趨勢，如果房價能夠繼續回落，成交量將迎來回暖。

8月中心城區新增供應為零

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文章摘要：樓市迎來傳統淡季，新增供應進入低谷。數據顯示，8月新增開盤量較7月下跌近四成，中心城區更是出現了零新增供應的情況。

樓市迎來傳統淡季，新增供應進入低谷。數據的顯示，8月新增開盤量較7月下跌近四成，中心城區更是出現了零新增供應的情況。

開盤量大減近四成

上海網數據監控中心截至7月20日的統計的顯示，8月上海市場預計將有25個住宅項目開盤，比7月份的39個下滑36%，比去年8月份的30個減少16.67%。

中國指數研究院高級分析師肖云祥表示，現在確實的處于新增供應的淡季。“調控政策相繼出臺，房企調整了推盤時間。但‘金九銀十’市場推盤量增加可以預見。”

肖云祥也指出，推盤量增加并不能等同于成交量的上升，在限購升級情況下，存量房增加的可能性將加大。

“新增供應稀少的情況可能會在9-10月得到的緩解。由于企業銷售業績指標、上市財務報表等原因，采取高速周轉策略的房企會采取‘策略性降價’或加大推盤力度并打折促銷。”同策咨詢研究部總監張宏偉說。

推盤多為剛需房

網數據顯示，8月開盤的25個項目中，除別墅外，只有2個項目的只推出大戶型，其余項目基本以小戶型為主。在已公布價格和有前期參考價的18個項目中，單價在1.5萬-3萬元的項目有10個，而單價在5萬元以上的僅有1個。

事實上，剛需作為成交主力已持續了較長一段時期。造成這一情況的原因主要在于大量的供應為總價300萬元以下的中低端供應。無論是2007年還是2009年，剛需始終占據著主要市場份額。在調控背景下，這一大趨勢不會改變。

另外，也發現，在8月預計開盤的25個項目中，沒有看到中心城區樓盤的蹤影。

德佑研究部主任陸騎麟認為，“中心城區的供應量本來占比就不大，新增供應也多為豪宅，而豪宅對市場和政策通常不會有太大反應。”

“實際上，除了淡季因素外，市中心物業的新增零供應也是由部分樓盤推盤策略改變所致。這些樓盤多采取拉長蓄水期，精準營銷的市場策略，等待市場政策略微寬松時候再集中成交。”張宏偉表示。

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2011年9月4日星期日

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8月以來京住宅成交量創近三年新低

8月以來京住宅成交量創近三年新低 房價接近拐點

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